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别人都在加杠杆买房 你还在犹豫不决?

时间:2018-02-09 15:00 来源:网络整理 编辑:admin 阅读: 评论:

这年头,不管是买了房还没有买房的,都在谈论房价。
关于房价的最热门话题是房价跌了吗?怎么还不跌?为什么还在涨?

作为资深地产评论人,地产凝眸认为每个城市的整体房价尤其是新房价格并不能如实反映出市场真实状况,以深圳为例,新房呈现出所谓“16连跌”,幅度竟然不到1.5%。
从这里我们就可以看出这是政府的意图,不希望房价大涨,但是更不希望房价大跌。

而且从内地很多三四线城市来看,房价还是在上涨, 政府不批准新开发项目,市场上新房供不应求,房价自然上涨;而且从售楼处实际情况看,买房还要靠关系。<br/>“全款往里走,按揭朝后排,公积金靠边站”就是对这种现象的最好注释。<br/>

 

而且从内地很多三四线城市来看,房价还是在上涨, 政府不批准新开发项目,市场上新房供不应求,房价自然上涨;而且从售楼处实际情况看,买房还要靠关系。
“全款往里走,按揭朝后排,公积金靠边站”就是对这种现象的最好注释。

有人就问,那深圳新房为什么下跌?深圳新房均价显示下跌,那是因为区域搭配、高低搭配的结果,比如上个月批出30个新盘,均价大约在5.5万,其中高于5.5大约5个,其余25个楼盘在5.5万以下;为保证统计房价下跌,这个月就审批4个楼盘价格高于5.5的,其余26个楼盘在5.5万以下。<br/>这样的新房数据理所当然及呈现连续下跌了。<br/>

有人就问,那深圳新房为什么下跌?深圳新房均价显示下跌,那是因为区域搭配、高低搭配的结果,比如上个月批出30个新盘,均价大约在5.5万,其中高于5.5大约5个,其余25个楼盘在5.5万以下;为保证统计房价下跌,这个月就审批4个楼盘价格高于5.5的,其余26个楼盘在5.5万以下。
这样的新房数据理所当然及呈现连续下跌了。

更何况还有不少新盘实际上还在小幅上涨,比如央视暗访的深圳北站某公寓项目,屡屡被大资金整购,可想而知房价怎么会跌?

最重要的是各地新拍卖土地价格居高不下,面粉过面包现象比比皆是,开发商有信心守到房价大幅度上涨的那一天。<br/>比如深圳龙华“卓能雅苑”开发商捂盘十年,房价也上涨了10倍,这更坚定部分开发商死守房价的决心,甚至个别开发商主动不销售。<br/>

最重要的是各地新拍卖土地价格居高不下,面粉过面包现象比比皆是,开发商有信心守到房价大幅度上涨的那一天。
比如深圳龙华“卓能雅苑”开发商捂盘十年,房价也上涨了10倍,这更坚定部分开发商死守房价的决心,甚至个别开发商主动不销售。

说到开发商不降价,自然也有降价的开发商,为什么?资金实力不够雄厚,等着销售回款应急。
这类开发商虽然愿意降价,但是一有同行劝说稳住,二有老业主闹事,已经买房的老业主不干啊,凭什么我先买还亏上几十万?

众多因素叠加,房价自然上涨。
当然,决定房价上涨的因素还有不少,诸如地方财政受益于房地产等种种因素汇聚,但是地产凝眸认为这是杠杆时代投资的需要!

看看这个案例。
假设A和B于2014年买入深圳宝中楼盘,总价约200万,都是80平左右。
A老老实实月供,B则看准2015 房价上涨机会,上涨额度再度抵押50万,在房价尚未完全启动的坪山购入一套房。
现在A、B宝中房价都上涨到500万,但是A只有一套用于自住,还在月供。
B则拥有两套房,一套出租,一套自住。

这种赚钱方法,就是在原有资金的基础上加了一根“杠杆”,在物理学上“杠杆”的作用是利用“力臂”将“力量”放大,从而可以撬起更大质量物体。
资金上多了这一根杠杆,在房价上涨的时候其回报大幅度提升。
这就是流行于众多一线和强二线城市的资金杠杆购房模式。

上图是北上广深及强二线城市的“资金杠杆率”,可以看出厦门、深圳和合肥的“居民资金杠杆率”都超过了100%。<br/>

上图是北上广深及强二线城市的“资金杠杆率”,可以看出厦门、深圳和合肥的“居民资金杠杆率”都超过了100%。

这与几个城市对应的房价上涨水平和绝对值相吻合。
以“居民资金杠杆率”几年来持续高居第一的厦门为例,2016年最疯狂时其新房房价已经超过5万,就是在近期9连跌下均价仍然4万,远超广州、天津、南京、杭州、青岛、宁波、成都、武汉,仅次于“北上深”!

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